Kак се появиха „градовете-призраци“ в Китай и мрачни ли са перспективите пред тях?

В последните десетилетия в Китай бяха застроени стотици градове, а секторът на недвижимите имоти представлява невероятните 29% от общия БВП на страната. Но напоследък този отрасъл предизвиква безпокойство не само сред китайските власти и икономисти, но и на тези от целия свят. Показателен пример в това отношение е дълговата криза на един от най-големите китайски строителни холдинги Evergrande от над 300 милиарда долара. Но това не е единственият проблем с недвижимите имоти в Китай. Отново се заговори за феномена на градовете-призраци и проблемите, свързани с тях.

Неотдавнашен доклад показва, че 20% от общия градски жилищен фонд в Китай (около 65 милиона жилища) е празен. В тези жилища може да бъде настанено цялото население на Франция. Цели квартали в градове като Тиандученг, Темза (реплика на малък Лондон), Бинхай и други, са застроени с жилища, които никому не са нужни. В тези населени места има много повече празни сгради, отколкото заселени. В „градовете-призраци“ има добре развити пътища, инфраструктура, небостъргачи и много обществени места. Но там никой не живее. Защо?

Какво представляват градовете-призраци?

Обикновено под „градовете-призраци“ се подразбира преди време проспериращи и икономически активни места, които с времето са станали ненужни и са били изоставени. Но с празните „призраци” в Китай е точно обратното. Това са нови огромни квартали и градове, предназначени за голям брой жители, които все още не са се появили там. Освен това някои от тези „градове-призраци“ не са самостоятелни административни единици, а само жилищни райони в предградията на съществуващите градове. Самото понятие “град” в китайската версия е много различно от западното.

Как Китай се превърна в страна на градове-призраци?

Някога недвижимите имоти в Китай бяха сектор, в който инвестициите се смятаха за безопасни и печеливши. Дори китайското правителство ги насърчаваше – постоянно растящите цени бяха ключов фактор за растежа на богатството на страната. Съгласно китайската конституция цялата земя в Китай е собственост на държавата, така че когато строителните предприемачи искат да застроят даден участък земя, те трябва да я наемат от правителството, често участвайки в местни търгове за земя.

Друга причина за неконтролирания растеж на пазара на недвижими имоти в миналото е, че в сравнение с европейците и американците, китайците не са толкова активни в инвестирането на фондовия пазар. В САЩ около 52% от населението на САЩ притежава акции и около 65% притежава собственост. В същото време в Китай само около 7% от населението притежава акции, но около 90% са собственици на жилища, като 20% от тях имат втори имот. Около 70% от активите на домакинствата са в недвижими имоти.

В този смисъл за да се оцени мащаба на строителството в Китай много показателно е следното сравнение – за три години (между 2010-2013 г.) Китай е използвал повече бетон, отколкото Съединените щати за целия 20-век.

Години наред балонът на китайския жилищен пазар продължаваше да расте, но след това търсенето на апартаменти започна да намалява. Затова има няколко причини.

• Големият интерес към пазара на недвижими имоти доведе до повишаване на цените. Инвестициите в жилища ставаха все по-привлекателни, предприемачите строяха все повече апартаменти, продаваха ги все по-скъпо и в един момент жилищата станаха твърде скъпи.

• Застаряване на населението. По данни от преброяването, в Китай живеят 264 милиона души на възраст над 60 години, или 18,7% от населението. През 2019 г. възрастни хора бяха 254 милиона. За тези над 65 години, тази цифра се е увеличила от 176 милиона през 2019 г. на 190 милиона през 2020 г., което е 13,5% от населението. Очевидно е, че положението ще се влошава. Например, според доклад на Китайската фондация за изследване на развитието за 2020 г., до 2050 г. в страната ще живеят повече от 500 милиона души на възраст над 60 години. Това е почти една трета от прогнозираното общо население към този момент. Всъщност броят на възрастните хора в Китай може би тогава ще бъде по-голям от цялото население на Съединените щати.

• Спадаща раждаемост. Много обективни и субективни фактори доведоха до това. Това включваше както изкуствения контрол на раждаемостта, така и промените в социалната структура, но може би най-важната причина е промяната на ценностните ориентири на съвременния китаец. Формално населението на континентален Китай, което според преброяването е около 1,4 милиарда души, е нараснало с 5,38% през 2020 г. в сравнение с 2010 г. Но трябва да се има предвид, че това е най-бавният темп на растеж от първото преброяване през 1953 г. В същото време броят на новородените през 2020 г. е бил 12 милиона спрямо 14,65 милиона през 2019 г., което представлява намаление на раждаемостта с 18%, като това на практика представлява шестдесетгодишен минимум. В допълнение, коефициентът на раждаемост – броят на децата на жена в детеродна възраст – е паднал до 1,3, тоест под „класическото“ ниво от 2,1, необходимо за поддържане на стабилна численост на населението. Според китайските експерти през следващите 10 години броят на жените във възрастовата група на пиковата детеродна възраст от 22 до 35 години ще намалее с повече от 30%. Това означава, че раждаемостта ще падне още повече.

В резултат на това колкото по-малко е младото платежоспособно население, толкова по-малко хора ще инвестират в недвижими имоти, при положение, че и жилищата са твърде скъпи поради завишените цени. Всичко това води до продължаване на съществуването на “градове-призраци”, възниквали в периода на неконтролирана урбанизация и строителството в страната, които остават почти необитаеми или се заселват с прекалено бавни темпове въпреки усилията на властите.

Известни градове-призраци в Китай

Отношението към недвижимите имоти в страната не само ускори развитието на инфраструктурата, но и доведе до драматични промени в разпределението на населението, пише в своя статия Interesting Engineering . Според доклад на Световната банка повече от 60% от 1,4 милиардното население Китай сега живее в градове, но докато някои от градовете са вече населени, то други така и остават пусти.

Ордос – обреченият мегаполис

През 2004 г. китайските власти решават да разширят Ордос, един от най-големите градове в автономна Вътрешна Монголия. На 20 км от историческия център на града е започнало изграждането на новия квартал Кангбаши. Предполагало се, че в града ще живеят около един милион души, но осем години след началото на строителството в града там са живеели само около 30 хиляди души.

По-голямата част от територията прилича на кадри от постапокалиптичен филм. Самият град стана известен благодарение на поредицата от фотографии “Ордос – провалената утопия” и “Неродените градове”.

През последните няколко години с решение на китайското правителство някои от най-добрите образователни институции в страната (включително училища и университети) са преместени в Кангбаши. Законът изисква родителите, които искат да изпратят децата си в определени училища, да притежават и недвижими имоти в района на учебното заведение. Оттогава районът се заселва с все повече нови жители, тъй като много студенти и техните семейства се местят в Ордос за качествено образование.

Ченггонг – ненужния град

През 2003 г. властите решават да разширят Кунминг, столицата на южната провинция Юннан, за сметка на територията на района Ченггонг. За седем години там е издигната градска зона с пълноценна инфраструктура: жилищни сгради със стотици хиляди апартаменти, училища, кампуси на два университета и правителствени сгради. Градът обаче не се разви според очакванията и в момента китайците купуват къщи в новия район преди всичко като инвестиция, без да живеят там. Резултатът е същият – празни сгради и пусти улици.

Тиандученг – китайския Париж

Тиандученг се намира на около два часа западно от Шанхай. Градът е специално построен по такъв начин, че да наподобява Париж в миниатюра. Той си има собствена Айфелова кула с височина 91 м, сиви парижки фасади, калдъръмени улици и ренесансови фонтани. По тази причина той е много популярна дестинация за сватбени двойки, тъй като в Китай провеждането на сватбени фотосесии и изготвянето на сватбени албуми се е превърнал в многомилиарден бизнес.

Самият град е построен през 2007 г. и до 2013 г. в Тиандученг са живеели само 2000 жители. Затова му се е създала славата на град-призрак. Въпреки това, последните отчети показват, че в момента в града живеят над 30 000 души и постепенно този призрачен град се заселва, както Ордос.

Спука ли се жилищния балон в Китай?

Друга основна причина за появата на градовете-призраци беше опитът на Китай в началото на века с масовото строителство да решат няколко проблема едновременно. Властите стартираха няколко проекта за изграждане на нови големи градове за осигуряване работа на населението, поддържане на високи темпове на икономически растеж, урбанизацията и модернизацията на икономиката. Планът не проработи докрай – прегряването на пазара на недвижими имоти в крайна сметка спука изкуствено раздутия балон в строителния отрасъл.

Сега властите, освен решаването на проблемите около задлъжнялостта на големите строителни корпорации, такива като Evergrande, се опитват чрез различни програми да насърчат заселването на градовете-призраци. В някои райони и градове тези мерки работят, но демографският проблем така или иначе остава и това може да провали плановете за развитие на пустеещите жилищни райони.